這才離開沒多久，人家說有急事，估計也沒空見她。
商健在申城新買的新天地香山路1弄的獨棟別墅住了一晚。
鬧市裏獨佔一棟別墅，是他前世多年的夢想，想逛街，走出小區就是；想散步，小區裏或附近的復興公園就不錯。
以前羨慕那些富豪走進這種別墅小區，而如今，自己悠閒地走在小區裏，也是其中業主之一。走出小區，路過的路人也會投來羨慕的眼光。
人與人看似沒有等階，但當這些物質條件擺在眼前時，對大數人來說，鬧市裏的一棟別墅都是一輩子仰望，階級等級就看出來了。
買了別墅，商健還是感覺心裏沒有前世在城裏一定有房子的執念，這方面的遺憾沒有了。
晚上時，給父母打了電話，告訴他們在申城買了別墅，讓他們有空時，可以出來散散心。雖然這樣花錢，被父母嘮叨了很久，但商健通過電話，也能聽出父母心裏的喜悅。
第二天早上，商健就趕往粵城。
土地拍賣，後天就要開始了。
商健一行三人到粵城後，入住富力麗思卡爾頓五星級酒店，這酒店離粵城塔僅一公里。
祕書爲商健預定了一百多平方的行政粵城塔江景套房，設施豪華，高樓270度觀景，有獨立的客廳，四千多塊錢一晚，的確物有所值。
從桂城過來的星辰建築公司的幾人也在這個酒店入住，等待老闆到來。
商健到了客房，洗了一個澡，就叫下屬到自己客房客廳來，開個小會。
一會後，六人圍坐在茶桌四周的真皮沙發上。
除了商健，這五人是房開公司的四個高層和高工，分別是新任命的星辰房地產粵省公司總經理雁南飛、副總兼營銷總監達柯南、技術總監林成健、工程部總監婉小磊和技術高工蒲丁。
商健給各人倒了一杯茶，自己抿了一口，才說道：
“雁總，你把後天的土地拍賣情況說下。”
商健從達柯南手中拿過幾宗拍賣土地的資料，資料都是提交保證金後拿到的官方信息和公司彙總的資料，上面有現場土地和周邊環境的彩色照片。
總經理雁南飛恭敬地說道：“好的，董事長。各位，我先把情況說明一下吧。
按照老闆的大方向指示，我們將以粵城增城區選擇爲公司的第一處開發樓盤之地，後天增城區有幾宗地要拍賣出讓，其中我們看中的有兩塊地，這兩塊地的土地使用用途爲城鎮住宅用地、零售商業用地、餐飲用地、商務金融用地。
其中一塊地e-07-01，位於朱村大道東與g94交叉路口向西五百米，用地面積爲59476平方米（摺合89.21畝），要求容積率不大於2.9，配套用房起始面積200平方，起始價2.458億元，起始樓面價約1653元/平方米。
另一塊地，e-12-01地塊，位於汽車城大道和廣園快速路交匯東北側，用地面積爲56889平方米（摺合85.33畝），要求容積率不大於2.9，配套面積400平方，起始價2.513億元，起始樓面價約1766元/平方米。
第一塊地，按照目前的增城的房價趨勢，我認爲第一塊地的毛坯售價定價爲9500元/平，那麼，樓面價不能超出2300元/平方，我們才能保證利潤。
今天，我們已經提交保證金，據拿到的消息，我們的競爭對手，主要是恆d地產、億科、保利、招商蛇口、富利地產等十幾家房開公司。”
商健邊看資料邊聽雁南飛述說，然後就開發這兩片土地的成本和利潤做一個估算，判斷是否值得投資開發，估個最高競拍價。
保密條例，大家都清楚。就算猜到別人大概估價，但如果超出預算，敢不敢繼續競拍又是另外一回事。
雁南飛的估算只是自己的估算，也許有些遺漏，讓大家積極發言，明天再去一次踏勘，陪老闆去看看那兩塊地的實際情況。
這個月，增城區房價均價在8900元/平，在年底時，將增漲到1.05萬/平。
小會議完之後，商健讓雁南飛留下來。
順便問了他一些問題：“雁總，房地產公司一般要繳納什麼稅？在這方面我不太清楚。”
雁南飛對老闆很恭敬，覺得老闆不懂這個也屬正常，耐心地說：“總的來說，房地產公司需要交納的稅種有：營業稅、城建稅、教育費附加、個人所得稅、印花稅、房產稅、土地使用稅、契稅、土地增值稅、所得稅等。可能各省情況不一樣，但都差不多。”
“聽着好複雜，稅種這麼多，我都感覺有些頭暈。”
“是挺複雜的，一般人還真弄不清楚，我寫個例子，你看一下，大概就清楚了。”
雁南飛拿來一張白紙，唰唰唰寫了一串文字和數據。
幾分鐘後，遞給商健。
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【假設：土地費用=3.2億元，計劃開發10萬平方
一、假設：營業收入=16億元（商業、車位、住宅）
二、開發成本=土地費用3.2億元+以下第1項到第5項相和=76000萬元
1）報批報建費=2400萬元（240元/平方）
2）開發前期準備費用=1600萬元（160元/平方）
3）社區管網工程費=5000萬元（500元/平方）
4）建安工程費=30000萬元（3000元/平方）
5）園林工程費、配套設施費、資本化利息=5000萬元
三、銷售項稅金及附表=以下第1項到第5項相和=13112.9萬元=約13000萬元
1）營業稅=營業收入的5%=8000萬元
2）土地增值稅=營業收入的2.5%=4000萬元
3）教育專項資金=營業收入的0.1%=160萬元
4）印花稅=工程支出的0.03%（工程支出=開發成本-土地費用-利息=約43000萬元）=12.9萬元
5）教育附加稅、城鄉建築維護稅、防洪基金=大約880萬元（取費基數大概8000萬元，稅率約11%）
6）土地使用稅=6元/平方x10萬平方=60萬元
四、期間費用=銷售費用+管理費用+財務費用=約5000萬元
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利潤總額=總營業收入-開發成本-銷售項稅金及附表-期間費用=160000-76000-13000-5000=66000萬元
淨利潤=利潤總額的75%（企業所有稅爲利潤總額的25%）=66000萬元x75%=49500萬元